Hey PN
Måske der er et par kyndige hoveder herinde.
Jeg er 1mm fra at skrive under på købsaftalen for en ejerlejlighed. Jeg ser det som en bolig for 5 år ca, men også som en investering da jeg selv kan gå og nymodernisere lejligheden gennem perioden. Grundet mit arbejde har jeg mulighed for køb af bad, køkken etc til meget favorable priser, og kan selv skrue og hamre.
Selvfølgelig alt taget i betragtning af at boligmarkedet bare vil gå lidt den positive vej.
Vælger de fleste herinde en F1 flexrente lån som pr dags dato hedder 0,64%, eller vælger folk den sikre 3,5% fastforrentede. - og vigtigst af alt - Hvorfor?!
Hav in mente at jeg regner med at købe hus om ca 5 år, så det skal rent ses som investering/business til videresalg, så skal ikke ud og rode med at totalomlægge lån hvor det begynder at koste 10K +.
Valg af totalkredit lån for en 5 års bolig(investering)?
Er du sikker på din horisont er ca. 5 år er en F5er det sikre valg - men har du plads til risikoen i din økonomi ville jeg nok tage en F1.
Hvis du vil have ejendommen i 5 år, så vælg F1 afdragsfrit - alt andet giver ikke meget mening, specielt ikke hvis du vil ud af det før.
Det er yderst usandsynligt du vil kunne hente en konverteringsgevinst med obligationslån i en så kort periode, og derfor skal flex være klart nuts. Hvis du vil spille den mere safe, så tag F5 afdragsfrit, men hvis du vil ud før, kan det koste hvis renten bliver nede.
Edit: Renten styrter ned pt og problemerne hober sig op i Sydeuropa. Der er ikke klar udsigt til at pilen skal pege opad og derfor må F1 være bedst.
Mange tak for inputs so far!
@prangstar - Få forhandlet et rimeligt bidrag hjem? Hvad mener du med det?
Du betaler en procentsats i bidrag for håndteringen af lånet. Tror det hedder realkreditbidrag. Det kan være op til 0,8 % af lånet og derfor mange tusinde kroner om året. Med den lave rente kan du risikere at betale næsten ligeså meget i bidrag som i rente.
Jeg ved ikke om bidraget er fradragsberettiget men hvis ikke så er en lidt højere rente og et lavere bidrag måske at foretrække.
Men det kan banken eller andre kloge hoveder måske svare bedre på.
Bidrag til realkreditinstituttet anses for at være en rente og kan fradrages i indkomsten ligesom alm. renter.
@ prangstar
Kan man forhandle bidraget?
@ zerostack
F5 er nok for lang tid, da det vil koste at komme ud før.
Personligt ville jeg nok vælge en F3, og så gå i F1 i det sidste stykke tid. Medmindre tidshorisonten har ændret sig.
Grunden til jeg vil vælge F3, er at man jo så er sikret mod rente stigninger i 3 år. Det vil kun koste 4.250 kr ekstra, samlet i de 3 år, pr. lånt million. Det synes jeg er meget godt givet ud.
Hvis du har planer om at skifte til en anden ejerbolig om 5 år, så er det fint at tage et 30 årig fastforrentet lån.
Jeg er som altid uenig med Dalle, selvom han har valide pointer, men at spå om renten 5 år ud i fremtiden, når du kan klonke en 3% obligation med 30 års løbetid, så er det bare med at komme afsted.
Hvis renten stiger sølle 2% i perioden hugger du ca. 15-17% af din restgæld (skattefrit). Omkostningen er selvfølgelig at du betale ca. 1.5% mere efter skat, men det er altså hentet hjem bare ved en rentestigning på 1% (den kan komme hurtigt hvis sydeuropa får en snarlig halv løsning).
Man skal tage et F1 lån når renten er høj, og et 30 årigt fastforrentet lån når renten er lav, og da den 30 årige rente er under et historiske snit for F1'eren, så vover jeg påstanden at renten er lav, og at det er meget lidt den kan blive lavere end nuværende niveau, ikke mindst fordi bidragssatsen ca udgør det samme som renten, og den næppe falder yderligere.
@krabbefar
Bidraget går til realkreditinstituttet
Bidrag er realkreditinstituttets pris for at administrere lånet. Bidraget går til at dække realkreditinstituttets omkostninger, lønninger, overskud, tab på lån m.v.
Bidrag er realkreditinstituttets pris for at administrere lånet. Bidraget går til at dække realkreditinstituttets omkostninger, lønninger, overskud, tab på lån m.v.
Hvordan beregnes bidraget?
Bidraget beregnes som en procentdel af lånets restgæld. Bidragsprocenten afhænger dels af det enkelte realkreditinstitut, og dels af hvor stort lånet er i forhold til værdiansættelsen af ejendommen. Bidragsprocenten fastsættes ved lånets udbetaling og ændres efterfølgende kun i meget sjældne tilfælde.
Jo lavere bidragssats - jo biligere er dit realkreditlån
Ved fuld belåning (80%) over 30 år, af et hus til 1.250.000 kr., kan bidraget i hele lånets løbetid nemt løbe op i over 110.000 kr. (svarende til over 55.000 nutidskroner efter skat).
Det er derfor vigtigt at undersøge hvilket realkreditinstitut, der kan tilbyde dig den laveste bidragsprocent. Da bidragsprocenten både afhænger af realkreditinstitut, realkreditinstituttets vurdering af ejendommen, typen af lån og af hvor stor en del af ejendommen, der belånes, kan det ikke på forhånd afgøres hvilket realkreditinstitut, der er billigst for dig. Hvad der er bedst for din nabo, er ikke automatisk bedst for dig.
Da bidragsprocenten fastsættes på optagelsestidspunktet, er det på optagelsestidspunktet, du skal overveje hvilket realkreditinstitut, der kan tilbyde det laveste bidrag.
Mybanker.dk viser den billigste bidragssats
For at du kan få et overblik over, hvor meget du vil skulle betale i bidrag for dit nye lån (gælder både nybelåning og omlægning), har Mybanker.dk udviklet et værktøj, der med få indtastninger kan beregne, hvad du skal betale i bidrag hos de forskellige realkreditinstitutter. Klik på Sammenlign bidragssatser.
Hej
Jeg vurderer for totalkredit og nykredit og uanset hvilken lånetype du vælger (personligt ville jeg tage et f1 afdragsfrit - det har jeg altid selv haft i mine investeringsejendomme) så ville jeg komme ud over stepperne og få et lånetilbud hjem, for pr. 25 juni indfører de 2 lags belåning og så bliver det dyrere at låne og dine muligheder begrænses - mere her:
weblog.nykredit.dk/tolagsbelaning-hvad-betyder-det-for-dig-som-boligejer/
Mener du saiøst, at du ser det som en investering? Den risiko, der er for prisudviklingen på boliger, nye skatter og det ikke fungerende boligmarked, så er din idé helt sort for mig, medmindre lejlighedens pris ikke har nogen betydning for din samlede økonomi, eller du vil udleje den bagefter.
En 5-årig horisont med idé om at lave renovering og med handelsomkostninger på 100k+ er nok den mest usikre investering, du kan lave, medmindre der er tale om et røverkøb i området.
Det er en rigtig god idé at købe ejendomme op pt. - er min vurdering - hvis man kan få dem finansieret og udlejet, og det er en god idé at købe ejendom, hvor man forventer at bo i LANG tid (meget mere end 5 år), men her hvor du forventer at flytte indenfor 5 år, synes jeg godt nok ikke den kan anbefales.
Anyways, kun et velment råd. Gl.
@ Jensen
Som investering, så giver det ikke mening at afdrage på restgælden. 3% afdragsfrit er endnu ikke på markedet og når det kommer, så tvivler jeg stærkt på kursen er favorabel nok til at slå til, ligesom jeg heller ikke synes den nuværende kurs på 96,7 er i nærheden af attraktiv, set med kortsigtede briller.
Som Tedd, så er det eneste der giver ordentlig mening, et F1 afdragsfrit lån, så du kan sidde så billigt som muligt i den kommende periode, hvor de fleste smådomme og udsigter IKKE peger i retning af stigende renter. Det betyder, som tidligere nævnt, at en konverteringsgevinst kan have lange udsigter og pludselig bliver det kraftig spekulation, frem for fornuftig økonomisk ageren. Så et argument om at renten "bare" skal stige 2% holder ikke.
Hvis OP har nogle politiske skrubler om øgede skatter og afgifter, så har regeringen lovet ikke at pille ved disse i denne valgperiode, og siden de aldrig får genvalg alligevel, så er du safe her.
Jeg er helt enig med Ohep.
Du tager en kæmpe risiko hvis din horisont kun er 5 år.
Hvis du på den anden side sidder med dyr husleje nu og lejligheden kan købes meget billigt, ja så giver det måske mening, men som investering er det nok smartere at sætte de penge du vil bruge på lejligheden ind på en konto med lang binding.
@ Claus
Nu gik snakken jo ikke på hvorvidt OP skulle investere eller ej, men hvilket lån han skal vælge.
Dalle
Det er selvfølgelig rigtigt, men det er nu meget godt at påpege at op er på vej til at tage en stor risiko på et forkert grundlag: der er absolut ingen grund til at tro på stigende boligpriser de næste 5 år.
Boliger er lidt som aktier, over tid er det sikkert en god investering; men 5 år er for kort tidshorisont med mindre pengene er ligegyldige
@ Jensen
Du har helt ret, at det selvfølgelig ikke er forkert at tage et fastforrentet lån.
Men det er vel også lidt risikabelt, at vælge fast med så kort sigt. Hvad nu hvis renten ikke stiger de 2% inden 5 år. Så har man lige pludselig betalt et sted mellem 50.000-100.000 ekstra i renter efter skat, pr. lånt million.
@ Prangstar
Jeg er godt klar over hvad bidrag er.
Jeg var bare ikke klar over, at det er noget som man normalt handler om. Jeg troede det var ret fast.
Dalle skrev:
@ Claus
Nu gik snakken jo ikke på hvorvidt OP skulle investere eller ej, men hvilket lån han skal vælge.
This.
Men tak for rådene anyways.
Lejligheden er et røverkøb for mig, samtidig er det lidt et håndværkerkøb som jeg beskrevet i OP selv kan fixe. Udover det har den en fantastisk attraktiv placering. Oven i hatten sidder jeg nu i en svinedyr leje-lejlighed, så også der kommer jeg til at mærke forskel.
Kan såvidt jeg læser, forstå det er lidt et spørgsmål om binding og evne til om man vil gamble mht. lån ved kreditinstituttet. Men jeg er blevet klogere på jeres svar, så endnu engang tak for al input.
OP
Hvis det er tilfældet så er det hele lidt nemmere.
Du bør dog stadig gøre dig tanker om hvor længe i evt kan blive boende i lejligheden i tilfælde af at markedet ikke gør som du håber.
Hvis du har råd til at betale afdrag ville det måske være en mulighed at kigge på 20-årigt lån da det har lavere rente.
@ OP
Det hele afhænger meget af din tidshorisont. Der kan være stor forskel på om det er 3, 5 eller 10 år.
I dit tilfælde, hvis det er 5 år. Så vil jeg faktisk mene, at gambling med renten er vendt på hovedet. Hvor man normalt, gambler med flex, da renten kan stige. Er det i dette tilfælde, at gamble med fast, hvor man satser på at renten stiger.
Jeg vil gerne tilføje, at det i mange tilfælde kan være det klart mest fornuftige løsning med et obligationslån, men i dette tilfælde, synes jeg det er standhaftigt at holde fast i vielsen til fastforrentet. OP er tydeligvis ikke ude på at spekulere sig til en lavere restgæld, men at få den billigste løsning over 5 år.